Wohnungsmarkt- Immobilienfinanzierung
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Mängel beim Milieuschutz
Eine Studie kritisiert die Methoden, mit denen festgelegt wird, ob ein Stadtviertel zum sozialen Erhaltungsgebiet wird. Die Kriterien seien in den Gutachten oft schwammig.
Von Frida Preuß
Viele Großstädte kämpfen mit den Folgen der Gentrifizierung: Ganze Viertel werden teuer saniert, Vermieter erhöhen die Preise und alteingesessene Bewohner können sich ihre Wohnungen plötzlich nicht mehr leisten. Helfen soll da der sogenannte Milieuschutz. Lokale Behörden weisen betroffene Stadtgebiete als soziale Erhaltungsgebiete aus, Wohnhäusern dürfen dann nur noch mit einer entsprechenden Genehmigung umgebaut und verändert werden. Ob ein Viertel die Kriterien für ein solches soziales Erhaltungsgebiet erfüllt, klärt ein behördliches Gutachten. Doch die Untersuchung weist massive Ungenauigkeiten auf, zeigt eine Studie des Analyseinstituts Empirica im Auftrag des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin. Für die Untersuchung haben die Wissenschaftler 51 Gutachten aus Berlin und Hamburg ausgewertet und festgestellt: Die Einstufung ist oft intransparent und beliebig. Ein wichtiges Kriterium für den Milieuschutz ist beispielsweise das sogenannte Aufwertungspotenzial einer Wohngegend. Befragungen der Bewohner sollen klären, wie die Wohnungen ausgestattet sind und wo noch Luft nach oben ist. Hat die Wohnung einen Balkon, ein zweites Bad, einen Pkw-Stellplatz? Allen Wohnungen, die über ein bestimmtes Merkmal nicht verfügen, wird ohne weiteres Aufwertungspotenzial zugeschrieben – Vermieter könnten hier teuer sanieren und im Anschluss mehr Miete verlangen. Die einzelnen Merkmale würden allerdings nicht gewichtet und seien schlicht nicht vergleichbar, sagt Studienautor Harald Simons: „Es fehlt hier eine eindeutige Definition, was eine hochwertige Wohnung ist.“ Ein fehlender Balkon sei für die Bewertung genauso wichtig, wie ein nicht vorhandenes Gäste-WC…..
Die Willkürlichkeit oder netter ausgedrückt die Intransparenz wurde in der Studie für Berlin und Hamburg überprüft, könnte allerdings auch in München zu den gleichen Ergebnissen führen. Jede Stadt benötigt private Investoren, daher würde ich gerne die Frage stellen, hat es zu geringerer Gentrifizierung geführt, immer weitere Stadtgebiete in die Erhaltungssatzung aufzunehmen. Führen nicht andere Mittel zu einem besseren Ergebnis. Eine spätere Überprüfung, ob des Erfolges der Maßnahmen verläuft immer im Sande, da dann auch wieder Wahlen anstehen und dann lieber neue Verordnung rausgegeben werden, anstatt vorhandene auf deren Erfolg zu überprüfen.