Generation Miete
Die Zinsen sind niedrig wie nie, dennoch können sich junge Familien immer seltener Wohneigentum leisten. Ihnen fehlt das nötige Eigenkapital. Vor allem in den gefragten Metropolen platzt in vielen Fällen der Traum vom eigenen Haus. Und der Preisanstieg geht weiter.
Geschichten dieser Art werden derzeit überall erzählt in deutschen Großstädten und Ballungsräumen. Ein wachsender Teil der jungen Generation im typischen Hauskaufalter zwischen Ende 20 und Anfang 40 fühlt sich vom Immobilienmarkt ausgeschlossen. Die Preise eilen dieser Gruppe davon. Da helfen auch die rekordniedrigen Hypothekenzinsen wenig, denn mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Erwerbsnebenkosten, also vor allem Maklercourtage, Notargebühr und Grunderwerbsteuer, müssen Immobilieninteressenten selbst mitbringen. Selbst für eine Durchschnittsimmobilie kommt da schnell eine niedrige sechsstellige Summe zusammen, die man erst einmal auf dem Konto haben muss. „Auch in diesem Jahr werden die Wohnungspreise in den Ballungsgebieten schneller steigen als die Haushaltseinkommen“, erwartet Reiner Braun, Vorstand der Wohnungsmarktforschungsgesellschaft Empirica. Während die Kaufpreise in den vergangenen Jahren im hohen einstelligen oder gar zweistelligen Prozentbereich kletterten, stiegen die Löhne im Schnitt mit drei bis vier Prozent deutlich geringer. Für Immobilieninteressenten bedeutet das, dass es immer schwieriger wird, das Eigenkapital anzusparen .Es droht das Schicksal einer Generation Miete, die den Schritt zum ersten Wohneigentum nicht mehr schafft und deshalb von allen Wertsteigerungen am Immobilienmarkt ausgeschlossen bleibt – was auf lange Sicht die faire Verteilung des Wohlstands in der Bundesrepublik gefährdet und die Altersarmut wachsen lässt. Entspannung ist nicht in Sicht, denn die Wertsteigerungen werden zumindest in den Ballungsräumen aller Voraussicht nach weitergehen. Der deutsche Boom auf dem Wohnimmobilienmarkt befindet sich mittlerweile in seinem neunten Jahr. Unabhängige Immobilienexperten wie die des Analyseinstituts Empirica warnen, dass es mit den starken Preissteigerungen zu Ende gehen muss. Doch eine platzende Immobilienblase vermag niemand auszumachen. Das zeigen auch die Zahlen von vdp Research, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegen. Das Analyseinstitut hat untersucht, wie sich die Preise am deutschen Immobilienmarkt entwickelt haben. Datengrundlage bilden die tatsächlichen Transaktionspreise, wie sie die Gutachterausschüsse registriert haben. Wichtigstes Ergebnis: Von einer Verlangsamung des Preisaufschwungs findet sich in den meisten wichtigen Ballungszentren bislang keine Spur. Mit Ausnahme von Düsseldorf (plus 7,6 Prozent) und München (plus 9,6 Prozent) haben sich Eigentumswohnungen auch 2017 wieder mit zweistelligen Prozentwerten gegenüber dem Vorjahr verteuert. „Sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten bleibt der Trend weiter ungebrochen, und das wird vorerst wohl auch so bleiben“, konstatiert Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung bei vdp Research. Vor allem in den Metropolen rechnet er damit, dass nach den hohen Kaufpreissteigerungen der vergangenen Jahre nun die Mieten nachziehen müssten.Seit Monaten mahnt die Bundesbank in ihren Finanzstabilitätsberichten vor Preisübertreibungen. „In den Städten liegen die Preise von Wohneigentum weiterhin deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint“, steht im Monatsbericht der Bundesbank aus dem Februar dieses Jahres. In den Städten insgesamt dürften die Preisübertreibungen zwischen 15 und 30 Prozent liegen, in den Großstädten gar bei bis zu 35 Prozent. Allein seit 2010 haben sich Immobilien in Deutschland um ein Drittel verteuert. Die Preise für Wohnungen in Berlin haben sich seitdem nahezu verdoppelt, im ohnehin teuren München legten sie um 75 Prozent zu.Die Folgen lassen sich bereits erkennen: 2016 ist die Zahl der Ersterwerber am Immobilienmarkt laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft auf 600 000 gesunken und setzt damit den 2013 begonnenen Abwärtstrend fort. Damals lag die Zahl der Ersterwerber noch bei 800 000.Die Eigentumsquote der 25- bis unter 40-Jährigen, der typischen Erstkäufer-Altersgruppe, ist seit 2002 um 3,7 Prozentpunkte gesunken und liegt aktuell bei knapp 25 Prozent.Hält der Trend an, drohen ernste gesellschaftliche Folgen. „Zwischen der jungen und alten Generation zeichnen sich Vermögensverschiebungen ab“, sagt Thomas Mayer. Der Volkswirt leitet das Flossbach von Storch Research Institute und war von 2010 bis 2012 Chefvolkswirt der Deutschen Bank. Seit Jahren analysieren er und seine Kollegen die Entwicklungen in ihrem Vermögenspreisindex. Ergebnis: Während die Vermögenspreise bei Haushalten mit einem Nettovermögen von mehr als 470 000 Euro im ersten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorjahr um knapp zehn Prozent stiegen, waren es bei der unteren Mittelschicht Nettovermögen von rund 17 000 Euro) nur 2,6 Prozent. Mayers Fazit: „Somit geht die Schere zwischen den wohlhabenden und ärmeren Haushalten weiter auseinander. Auch hier sind der anteilsmäßig höhere Immobilienbesitz und der hohe Anteil an Sparguthaben der Mittelschicht entscheidend. „Für Mayer ist Eigentum ein Stück Freiheit, ein Grundpfeiler derGesellschaft. „Eigentum befreit wirtschaftlich. Nur wer Eigentum besitzt, kann es auch veräußern – und erkauft sich somit andere Konsummöglichkeiten“, erklärt Mayer. Wenn eine zunehmende Zahl an Mietern ohne Eigentum bleibt, dann seien die Grundvoraussetzungen für das Funktionieren einer freien Gesellschaft in Gefahr, mahnt Mayer.Schon heute hinkt Deutschland im europäischen Vergleich bei der Eigentumsquote hinter. Nur 45 Prozent der Deutschen wohnen im Eigentum. Zum Vergleich: Der EU-Schnitt liegt bei rund 70 Prozent. In den Großstädten ist die Lage besonders brisant: In Berlin liegt die Eigentumsquote nur bei 15, in Frankfurt bei 20 und in München bei 24 Prozent.
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Unter einer Million nichts zu machen
Wie hart der Münchener Immobilienmarkt selbst für Gutverdiener ist, mussten Veronika und Daniel K.* aus München erfahren. Dass es nichteinfach werden würde, in der teuersten Metropole Deutschlands eine Wohnung zu kaufen, war dem Paar, beide Anfang 30, klar. Dass sich aber selbst mit einem Budget von 800 000 Euro im S-Bahn-Einzugsgebiet um die bayerische Landeshauptstadt kein ansprechendes Haus findet, hätten sie dann aber doch nicht gedacht. „Unter einer Million ist im Grunde nichts zu machen“, sagt Daniel, ein leitender Angestellter in der Finanzbranche. Statt eines freistehenden Einfamilienhauses wären die beiden auch mit einer Doppelhaushälfte zufrieden gewesen. Doch nach zwei Jahren brach das Paar die Suche ab. Nichts zu machen. Die beiden bleiben in ihrer 80-Quadratmeter-Wohnung für 1 500 Euro Miete. Das angesparte Kapital will die Familie jetzt lieber anders investieren.
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Wenn sich Matthias Günther die Wohneigentumsentwicklung in Deutschland anschaut, schwant ihm für die Zukunft nichts Gutes. Der Wohneigentumserwerb sei ein wichtiger Bestandteil für eine Absicherung im Alter, so der Leiter des auf die Wohnungsmarktforschung spezialisierten Pestel-Instituts. Allein die monatliche Tilgung des Kredits diszipliniere die Erwerber beim Aufbau einer Grundsicherung für das Alter. Der Ökonom sieht auch die Politik in der Pflicht: Mit Maßnahmen zur Wohneigentumsförderung könne sie die Altersvorsorge befördern – und so nicht zuletzt die Staatskasse entlasten, wenn weniger Menschen im Alter abhängig von Sozialleistungen werden, weil sie sich ihre Mietwohnung nicht mehr leisten können.
Was kann ich bestätigen:
- Eigentum macht Menschen im Alter unabhängiger von Sozialleistungen
- Die Suche nach einer passenden Wohnung in Deutschland wird nicht einfacher
- Die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen, nämlich München, hat die höchste Eigentumsquote
- Der Ersterwerb ist der schwierigste Immobilienerwerb
Was kann ich nicht bestätigen
- Man braucht nicht 20% Eigenkapital + Nebenerwerbskosten
- Wir haben jede Menge Beispiele aus unserer täglichen Praxis, dass es heutzutage bei der Finanzierung entweder wesentlich mehr Eigenkapital zur Verfügung steht oder wesentlich weniger
- Auch die Wohnraumgrößen werden, in München zumindest ,nicht größer , sondern kleiner.